Nouvelles règles pour les locations AL au Portugal

Récemment, plusieurs articles sont parus dans la presse portugaise concernant des modifications de la législation sur les logements locaux au Portugal, certains affirmant qu'un arrêt de la Cour suprême interdisait les locations AL ("Alojamento Local") dans les immeubles résidentiels.


Cela a engendré beaucoup d'incertitude et de désinformation parmi les propriétaires actuels de maisons de vacances et les investisseurs potentiels dans ce secteur. Cependant, la vérité est loin de ce qui a été publié.


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Le projet de loi juridique qui a suscité tant d'inquiétude a été approuvé en 2018. Le seul changement récent a été un "acórdão" de la Cour suprême de justice du Portugal, sur une question qui, jusqu'à présent, générait de la confusion quant à la compatibilité des locations AL dans les copropriétés (c'est-à-dire dans une fraction autonome affectée à l'habitation dans un immeuble soumis à la propriété horizontale).


En termes pratiques, cette décision de la Cour suprême a fourni une jurisprudence dans une matière qui, par le passé, donnait lieu à des décisions judiciaires contradictoires. Toutefois, cet arrêt n'a pas force de loi et ne révoquera pas les licences AL actuelles ni la manière dont elles seront délivrées à l'avenir.


Pour qu'une licence AL soit révoquée dans un immeuble en copropriété, il faut obligatoirement que cela soit ordonné par un tribunal, et seulement après que l'immeuble en copropriété ait engagé une procédure judiciaire pour demander qu'il n'y ait plus de locations AL dans l'immeuble.

Cette demande ne peut être faite que par un condominium — ce qui nécessite que la majorité des copropriétaires votent en faveur de cette décision — et ne peut être envoyée au tribunal par un propriétaire individuel.


À l'heure actuelle, l'impact de cet arrêt sur le secteur du logement local au Portugal a été pratiquement inexistant, sans que l'on attende plus d'affaires devant les tribunaux que celles qui existaient avant cet arrêt. L'une des raisons en est l'importance de ce secteur en tant que moteur de l'économie nationale et de la revitalisation des infrastructures de logement dans tout le pays. En outre, les lois et réglementations portugaises protègent déjà les résidents contre d'éventuelles situations abusives de la part d'hôtes touristiques par le biais de lois sur le bruit, de règlements de copropriété, etc. Il incombe aux propriétaires ou aux sociétés de gestion des locations de s'assurer que ces règles sont respectées et que les hôtes en ont connaissance.


Comme pour la plupart des entreprises de ce secteur, nous pensons qu'il est toujours possible de trouver des solutions alternatives en cas de conflit. En d'autres termes, il s'agit de sauvegarder le droit à la tranquillité des locataires de la copropriété et, simultanément, le droit du propriétaire à rentabiliser son unité. En adoptant les meilleures pratiques dans la relation avec la copropriété et les propriétaires, il est possible d'offrir à toutes les parties concernées une expérience positive.



Licences AL - Ce à quoi il faut s'attendre à l'avenir


Indépendamment de ces changements, dans les nouveaux développements résidentiels, il est possible de garantir légalement que la propriété peut être utilisée pour des locations de vacances indéfiniment. Par exemple, cette condition est déjà garantie dans les lotissements actuellement vendus par Immo Portugal et Portugal Realty.


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Comment demander une licence AL au Portugal


Si vous envisagez de louer votre maison de vacances au Portugal, sachez que le processus est aujourd'hui non seulement grandement simplifié, mais qu'il existe de nombreuses entreprises qui peuvent vous aider dans cette tâche.


New rules for AL rentals in Portugal - Portugal The Simple Life - Alojamento Local

Pour prendre les meilleures décisions pour votre style de vie et votre sécurité financière, il y a cependant des questions bureaucratiques que vous devez connaître pour éviter les mauvaises surprises.


De nombreux clients étrangers qui arrivent dans nos bureaux pour la première fois ne savent pas comment la location de maisons de vacances est réglementée au Portugal. C'est normal, étant donné que dans leur pays, tout ne fonctionne pas de la même manière.


Cependant, le fait de ne pas connaître les lois portugaises sur les locations touristiques n'est pas une excuse pour ne pas s'assurer que votre maison de vacances tire pleinement parti de son potentiel ! Pour cela, il est important de savoir sur quoi vous pouvez compter afin que vos intérêts soient toujours protégés.



Louer une maison de vacances au Portugal


La première chose à savoir est que seule une propriété légale peut servir de maison de vacances à louer au Portugal.


Pour les appartements et les villas, la loi portugaise exige que le logement dispose d'une licence d'habitation (ou "licença de utilização", en portugais). Ce document, délivré par la Câmara Municipal (conseil municipal) de la zone où se trouve le bien, définit essentiellement le type d'utilisation autorisé pour un bâtiment ou une fraction de bâtiment donné(e) : à des fins d'habitation ou non (commerce, services ou industrie).


Si la propriété est légale et que la licence d'habitation a été délivrée, l'étape suivante consiste à demander une licence spécifique à la Câmara Municipal pour louer votre propriété en tant que maison de vacances.

Demande de licence AL

Une licence de logement local ("Licença de Alojamento Local") — également appelée licence AL — vous permet de louer légalement un logement résidentiel pour du tourisme de courte durée.


Chaque licence a un numéro unique et est spécifique à un logement. Cela signifie que si un propriétaire possède plusieurs propriétés destinées à l'hébergement touristique, chaque propriété doit avoir sa propre licence.


Au Portugal, l'obtention d'une licence AL est obligatoire. Les principaux sites web de promotion des maisons de vacances, tels que Booking ou Airbnb, ont également besoin d'un numéro de licence AL pour faire de la publicité en ligne pour le logement.

Conditions à remplir pour obtenir une licence AL


Pour avoir accès à une licence AL — et passer l'inspection préalable effectuée par la Câmara Municipal locale — le logement doit répondre à plusieurs exigences stipulées par la loi portugaise, à savoir la sécurité et les obligations réglementaires. Cela comprend :

  • Fournir un pack de sécurité dans le logement à l'usage des clients ;

  • Avoir une assurance de responsabilité civile ;

  • Equiper le logement d'un "Livro de Reclamações" (livre des plaintes) et d'un livre d'information (qui doit être traduit en 4 langues).


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Le plus grand avantage d'engager une société de gestion locative professionnelle est que le propriétaire n'a à se soucier de rien. Ils s'occuperont de :

  • De la demande de licence AL ;

  • Accompagner les inspections municipales et les vérifications des organismes de réglementation tels que l'ASAE ;

  • La mise en place des équipements de sécurité (dont les règles d'installation et d'entretien sont très spécifiques !) ;

  • La mise à jour de la propriété de manière efficace et dans les délais légaux, si des changements futurs sont apportés aux lois sur les AL.

L'ignorance de la loi ne vous dispensera pas de recevoir des amendes en cas de non-conformité, alors assurez-vous que la personne qui gère la location de votre maison de vacances est bien au courant des réglementations et des mises à jour légales.

D'autre part, une société de location de vacances professionnelle au Portugal s'occupera également de l'aspect promotionnel des choses. Qu'il s'agisse d'assurer la mise en scène pour des photos professionnelles ou de créer du contenu médiatique tel que des textes et de les télécharger sur diverses plateformes promotionnelles, il est plus facile (et plus sûr !) de laisser les experts faire tout cela pour vous !


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Internet étant la "vitrine" de votre maison de vacances, veillez à ce qu'il soit attrayant et professionnel pour attirer les clients et les réservations dont vous avez besoin pour garantir le succès de vos locations de vacances.

Lorsque vous demandez une licence AL, il est également obligatoire d'enregistrer le début de cette activité commerciale auprès des autorités fiscales portugaises. Une équipe comptable telle que Portugal Accounting, qui a des années d'expérience dans l'aide aux propriétaires étrangers de maisons de vacances, peut vous aider dans cette démarche.



Conseil fiscal pour votre maison de vacances au Portugal


N'oubliez jamais que la location d'une maison de vacances au Portugal est avant tout une entreprise. À ce titre, vous devez considérer cette activité comme toute autre activité commerciale, y compris sur le plan fiscal.


Compter sur les conseils fiscaux d'une équipe spécialisée, telle que Portugal Accounting, vous fera gagner non seulement du temps, mais aussi de l'argent. Par exemple, il existe des situations dans lesquelles l'ouverture d'une société au Portugal peut être plus avantageuse sur le plan fiscal que la location à titre individuel... seul un comptable peut vous aider à prendre cette décision et d'autres qui auront un impact direct sur les revenus de location de votre maison de vacances.


Gardez également à l'esprit que tous les revenus gagnés au Portugal sont soumis à l'obligation d'émettre des factures pour chaque paiement reçu, ainsi que de payer des impôts sur ces revenus. Cela inclut, bien sûr, les revenus de la location de maisons de vacances.


Le soutien d'un comptable expérimenté vous permettra de vous acquitter pleinement, en temps voulu et sans tracas de toutes vos obligations fiscales au Portugal.


Si vous ne voulez pas être la personne qui émet les factures pour chaque location, une société de gestion locative telle que SCH Solutions peut également s'en charger pour vous.



Si vous avez une maison de vacances à louer sur la Côte d'Argent ou si vous envisagez d'investir dans le marché de la location touristique, contactez SCH Solutions. Nous serons heureux de vous aider dans cette démarche !



Article de Sandra Filipe - Spécialiste des réservations chez SCH Solutions / SCH Holiday Homes



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