• Tânia Leal

Nouvelles règles de copropriété au Portugal

Depuis le 10 avril 2022, une nouvelle législation est entrée en vigueur qui vise à rendre la gestion des copropriétés au Portugal plus transparente.


New condominium rules in Portugal - buildings in Sao Martinho do Porto - Portugal The Simple Life


Parmi les changements les plus importants introduits par la loi 8/2022 figurent de nouvelles règles, qui rendent la vie en copropriété plus sûre et plus facile :


  • Toute personne qui achète un bien d'occasion dans un immeuble en copropriété doit désormais recevoir un document indiquant les éventuelles dettes du vendeur en matière de charges de copropriété. Pour que l'acte puisse se dérouler légalement, ce document écrit, délivré par le gestionnaire de l'immeuble et fourni par le vendeur de la fraction, doit être présenté au moment de la vente.
 Cette nouvelle règle protège l'acheteur en lui évitant d'accepter, sans en avoir connaissance au préalable, la responsabilité de toute dette que le vendeur pourrait avoir et qui deviendrait sa responsabilité après la vente. Si vous achetez un bien immobilier neuf dans un immeuble en copropriété, vous n'avez évidemment pas à vous en préoccuper !

  • Cette nouvelle loi clarifie également le type de travaux de réparation qui peuvent être considérés comme essentiels et urgents et qui, en tant que tels, peuvent être effectués à l'initiative d'un propriétaire d'unité (en l'absence ou en cas d'empêchement de l'administrateur du bâtiment). Cela inclut les réparations urgentes nécessaires pour résoudre les problèmes dans les parties communes de l'immeuble, qui peuvent causer ou aggraver les dommages à l'immeuble ou mettre en danger la sécurité des personnes.


  • Parmi les autres innovations majeures, citons la possibilité d'envoyer les avis de réunion de copropriété par courrier électronique ou de tenir des réunions de copropriété virtuellement par vidéoconférence, lorsque cette option est demandée par la majorité des propriétaires.


Ces nouvelles règles doivent être intégrées à tous les règlements de copropriété existants, appelés "regulamentos do condomínio". Que votre propriété au Portugal soit destinée à un usage personnel ou à la location de vacances.



Quel est l'objectif d'un règlement de copropriété ?


En termes simples, un règlement de copropriété au Portugal décrit toutes les règles d'un condominium spécifique - également connu sous le nom de "propriété horizontale", ou "propriedade horizontal" en portugais. En d'autres termes, il contient toutes les informations permettant aux détenteurs de parts d'un immeuble de connaître leurs droits et leurs devoirs concernant l'utilisation et la gestion de l'immeuble et de ses parties communes.


Ce règlement est contraignant pour tous ceux qui utilisent une fraction de l'immeuble, qu'ils soient propriétaires ou locataires.


New condominium rules in Portugal - apartment in Salir do Porto - Portugal The Simple Life


Quelles informations doivent figurer dans le règlement de copropriété ?


Un règlement de copropriété doit contenir les informations suivantes :

  • Règles générales ;

  • Droits et devoirs des propriétaires d'appartements ;

  • Règles pour le gestionnaire de l'immeuble et les détenteurs d'unités ;

  • Informations sur les assurances ;

  • Autres informations importantes relatives à la gestion de l'immeuble.



New condominium rules in Portugal - management of common areas - Portugal The Simple Life


Pour bien comprendre ces règles, il est important de comprendre tous les termes techniques qui peuvent apparaître dans un règlement de copropriété. Voici quelques-uns des plus importants :


- Propriété horizontale

Dans un régime de propriété horizontale, l'article d'une propriété est divisé en plusieurs unités indépendantes.


Selon le code civil portugais, chaque unité indépendante est distincte et isolée des autres, avec sa propre sortie vers une partie commune de l'immeuble ou vers une voie publique.


Bien que chaque fraction soit enregistrée et possédée séparément, elle fait partie d'une structure unitaire dans laquelle il existe des zones communes à tous les propriétaires. Fondamentalement, il existe deux droits de propriété horizontaux :

  • Le droit de propriété individuel, qui constitue vos droits en tant que propriétaire de votre appartement ;

  • Le droit de copropriété, qui concerne les droits de tous les résidents sur les parties communes de l'immeuble.


- Parties communes d'un immeuble

Un immeuble horizontal comprend des espaces en propriété privée (fractions indépendantes) ainsi que des parties communes en copropriété.


  • Les parties communes d'un immeuble comprennent :

  • Le sol, les fondations, les colonnes, les piliers, les murs porteurs et toutes les parties qui constituent la structure du bâtiment ;

  • Les poubelles ;

  • La façade de l'immeuble ;

  • Les toits/toits-terrasses (même s'il existe des zones spécifiques destinées à l'usage exclusif d'une ou plusieurs fractions) ;

  • Les installations générales d'eau, d'électricité, de chauffage, de climatisation, de gaz, de communication et autres installations similaires ;

  • Les entrées, vestibules, escaliers et couloirs qui permettent un passage commun à deux ou plusieurs copropriétaires ;

  • Les espaces de loisirs communs, tels que les jardins, les piscines, les aires de jeux pour enfants, les salles/aires de fitness, les terrasses, etc ;

  • Des places de stationnement communes ;

  • Ascenseurs communs.


Dans certaines situations, ces zones peuvent ne pas être partagées mais avoir des droits exclusifs d'utilisation par une fraction spécifique dans le titre constitutif de l'immeuble.


New condominium rules in Portugal - private terrace in an apartment building - Portugal The Simple Life.jpg

"Il est important de savoir quelles sont les zones de l'immeuble qui sont communes et celles qui appartiennent à une unité spécifique, car cela a un impact sur les coûts d'entretien, la responsabilité de gestion partagée ainsi que la valeur globale de votre propriété."


- Valeur de permilage de chaque fraction

Chaque unité dans un bâtiment a une valeur spécifique, exprimée en permilage, qui est un pourcentage ou une fraction de la valeur totale du bâtiment global.


Cette valeur, établie dans le titre constitutif de la propriété horizontale, est utilisée pour calculer la part de l'unité dans les frais de copropriété. Ces dépenses sont nécessaires pour l'entretien général et l'utilisation des parties communes de l'immeuble, ainsi que pour le paiement des services communs tels que l'eau, l'électricité, les ascenseurs, le nettoyage, etc.


- Fractionnement des surfaces

Pour l'administration fiscale portugaise, la superficie totale d'une fraction d'un immeuble comprend :

  • la surface résidentielle de la fraction (surface brute privée) ;

  • et les surfaces destinées à d'autres usages, tels que le stockage, les parkings/garages, etc. (surface brute dépendante).

Ces deux surfaces sont utilisées pour calculer la valeur patrimoniale imposable.


De la même manière, le permilage d'une fraction autonome comprend sa zone résidentielle, ainsi que d'autres éléments communément identifiés comme des composantes majeures de qualité et de confort, y compris les parties communes à usage exclusif (par exemple, garage ou parking privé, débarras, piscine, terrasses, toits-terrasses, etc.).



Règles générales de cohabitation


D'autres informations importantes incluses dans les règlements de copropriété au Portugal concernent les règles de cohabitation entre les propriétaires des appartements :


  • Bruit - Chaque propriétaire d'appartement est autorisé à faire du bruit (tolérable) dans son logement jusqu'à 22 heures (pendant les jours ouvrables) et jusqu'à minuit (le week-end).
 En cas de travaux de construction, le bruit est limité à la période comprise entre 8 et 20 heures les jours de semaine.
Lorsqu'un propriétaire d'unité se sent lésé par le bruit en dehors de cette période et qu'il ne parvient pas à un accord, il peut se plaindre auprès des autorités.

New condominium rules in Portugal - private balcony with view of tennis court - Portugal The Simple Life

  • Animaux - Il est également important de vérifier le règlement de votre copropriété concernant la présence d'animaux. Si le règlement interdit l'entrée des animaux dans le bâtiment, il doit être affiché sur la propriété et ne peut être modifié rétroactivement.


  • Charges de copropriété - Ces paiements, dus par tous les résidents/propriétaires, servent à financer les dépenses nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Par exemple, l'entretien des ascenseurs, le nettoyage des parties communes et la sécurité, entre autres coûts liés au maintien de la qualité des parties communes de l'immeuble. Les charges de copropriété sont payées en fonction de la valeur de chaque fraction de permilage (sauf accord contraire entre les propriétaires).
 Il incombe à l'assemblée des copropriétaires de décider comment et quand les charges de copropriété sont dues. Celles-ci peuvent être payées mensuellement, trimestriellement ou semestriellement, par dépôt ou par virement bancaire. Il incombe également à l'assemblée de copropriété de déterminer le budget annuel de l'immeuble et d'analyser ses comptes. Si un détenteur d'unité ne paie pas ses frais de copropriété dans le délai convenu, des pénalités sont prévues. Pour éviter de telles situations, il existe une législation spécifique qui simplifie le processus de recouvrement des dettes. Les actions en justice visant à recouvrer les dettes dues à la copropriété sont traitées par les tribunaux portugais.


  • Compte bancaire de la copropriété - Cette option est populaire parmi les gestionnaires d'immeubles dans un régime de propriété horizontale. Parmi ses avantages, un compte bancaire commun facilite la gestion des fonds nécessaires à la réalisation de travaux d'entretien réguliers dans les parties communes de l'immeuble.


  • Assurance de la copropriété - L'assurance incendie dans un immeuble est obligatoire au Portugal, tant pour les unités privées que pour les parties communes. Pour faciliter le processus (et aussi parce que cela permet une plus grande couverture, pour un coût moindre), la plupart des copropriétés au Portugal optent pour une police d'assurance collective, avec une couverture multirisque qui protège simultanément toutes les parties communes et chacune des unités de la copropriété.



Travaux de construction dans les immeubles en copropriété


Les travaux de construction sont l'une des questions les plus discutées dans les copropriétés. Il faut ici tenir compte de la différence entre deux types de travaux de construction :

  • Les travaux de construction dans les parties communes : ces travaux sont considérés comme obligatoires et comprennent les travaux de conservation, d'entretien ou d'amélioration de l'immeuble.
Dans le cas de travaux dans les parties communes, ceux-ci doivent être approuvés par au moins deux tiers des propriétaires de l'immeuble (en cas d'urgence, l'administrateur de l'immeuble ou le propriétaire de l'unité peut ordonner ces travaux).
Les travaux de construction doivent toujours être effectués tous les 8 ans, ou chaque fois que cela est nécessaire, afin de préserver le bon état de conservation de l'immeuble.
Les travaux dans les parties communes de l'immeuble sont payés par chaque propriétaire en fonction de sa quote-part, et tous sont responsables de leur entretien. Si un propriétaire d'unité n'est pas d'accord avec les travaux de rénovation, il peut aller en justice pour être exempté du paiement (seul un tribunal peut exempter un propriétaire d'unité de ce paiement)..


New condominium rules in Portugal - common entrance and staircase in an apartment building - Portugal The Simple Life

  • Travaux de construction dans les unités individuelles : ces travaux relèvent de la responsabilité de chaque propriétaire d'unité.
 Avant de commencer tout type de travaux de construction, le propriétaire de l'unité doit en informer le gestionnaire de l'immeuble et lui préciser la durée prévue des travaux.
 Comme ces travaux peuvent affecter les droits des autres propriétaires/résidents de l'immeuble, ils doivent également respecter la législation portugaise sur le bruit. Les propriétaires doivent effectuer les travaux dans les heures autorisées par la loi (de 8 h à 20 h les jours de semaine) et s'efforcer de déranger le moins possible les autres locataires. Si ces travaux impliquent une modification de la conception architecturale ou esthétique de l'immeuble, l'assemblée des copropriétaires doit également obtenir l'approbation des 2/3 des voix des copropriétaires. Dans le cas de travaux effectués dans des unités d'immeuble privées, le propriétaire est évidemment responsable de tous les frais occasionnés.



New condominium rules in Portugal - communal swimming pool in apartment building in Nazare - Portugal The Simple Life


Comme vous pouvez le constater, pour que tout se passe bien dans un régime de propriété horizontale, il y a un travail important à faire tant par les copropriétaires que par le gestionnaire de l'immeuble. En outre, pour que toutes les questions soient décidées à l'unanimité et que tous les propriétaires soient au courant des problèmes et des besoins de la propriété, il est essentiel d'assister aux réunions de copropriété, qui vous aideront à clarifier tout doute et à prendre des décisions visant le bien commun de tous les résidents.



"Si vous êtes absent du Portugal ou si vous ne voulez pas être présent, vous pouvez désigner quelqu'un pour vous représenter aux réunions de copropriété. Il peut s'agir d'un parent, d'un voisin, d'une société de gestion immobilière ou de l'administrateur de l'immeuble lui-même."


Auteur : Tânia Leal - Spécialiste du Pack Maison Simple Life (Soutien Logistique), chez (Soutien Logistique), du groupe immobilier Leisure Launch



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